OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级(jí)市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续(xù)延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投资者应(yīng)理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技(jì)的事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日二级市(shì)场价(jià)格(gé)表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并(bìng)不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素(sù)影响，不(bù)好(hǎo)判断(duàn)价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其(qí)实(shí)有些隐(yǐn)含收益(yì)率高(gāo)的产品(pǐn)具备一(yī)定(dìng)的投资价(jià)值，很(hěn)适(shì)合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能(néng)顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流(liú)没(méi)有(yǒu)造成(chéng)大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么(me)急(jí)、这么深(shēn)，加上前四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发(fā)布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收(四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法shōu)到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的(de)张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就相(xiāng)关事(shì)项进行了解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信心，预计(jì)签署意(yì)向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了(le)不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未(wèi)及，在(zài)获(huò)悉O四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法PPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意(yì)向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们(men)一些空间，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对(duì)市场负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的(de)成新(xīn)度高一些(xiē)，单(dān)价也(yě)贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租(zū)户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资(zī)产的(de)管理人都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源(yuán)共享和联合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负(fù)责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区(qū)产业(yè)空间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发(fā)情(qíng)况需(xū)要解决(jué)，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十年建设(shè)发展过(guò)程中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是(shì)一个非常小的插曲。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突(tū)发事(shì)件的所有负面影响，维(wéi)持预(yù)期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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