5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市(shì)值在(zài)股票资(zī)产中的(de)占(zhàn)比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来(lái)的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了(le)更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年(nián)销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的(de)主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资(zī)成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的(de)过(guò)程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续(xù)观(guān)察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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