5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表(biǎo)的(de)机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还需要(yào)时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传(c1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022huán)统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名(míng)的(de)上(shàng)海公(gōng)募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机(jī)构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较(jiào)低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是(shì)机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复(fù)但仍处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不(bù)确(què)定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上(shàng)1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022下游就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022