导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人(rén)口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量(liàng)过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既(jì)有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的(de)期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带(dài)来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单(dān)局限于城(chéng)市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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