万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富(fù)人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司(sī)不(bù)良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约(yuē)为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房(fáng)子实际(jì)上都(dōu)是(shì)卖出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没(méi)准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思法解(jiě)释的方式明确了(le)购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目(mù)的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

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　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思>

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿(ér)、融(róng)创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名(m但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思íng)人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

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　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列(liè)被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为(wèi)被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？