文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外(wài)什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入存量时(shí)代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造商的(de)资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确(què)保地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造假，套(tào)取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工(gōng)业化(huà)的(de)进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持(chí)国(guó)内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式(shì)一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国(guó)香港的(de)按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了(le)居民(mín)居住(zhù)水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制(zhì)定(dìng)。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大、合肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损(sǔn)害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获(huò)批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必(bì)须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范(fàn)期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合(hé)同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修，购房者(zhěa5aa5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大)在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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