文(wén)：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个(gè)技(jì)术(shù)活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未(wèi)压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用类似租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地(dì)价(jià)款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房”的(de)福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也(yě)出(chū)现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适(shì)用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了(le)全(quán)部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据(jù)购房(fáng)合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者(zhě)的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国(guó)并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目的建安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的(de)预(yù)付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金(jīn)比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签(qiān)订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预(yù)售房定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的(de)房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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