OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技，引发了(le)公募(mù)REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今(jīn)，二(èr)级市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几日的下(xià)跌走分压公式是什么，分压公式是什么意思势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技(jì)的事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级(jí)市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此(cǐ)导致(zhì)二级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽(jǐn)管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素(sù)影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的(de)产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资(zī)价值(zhí)，很(hěn)适(shì)合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若(分压公式是什么，分压公式是什么意思ruò)张江园区最终能(néng)顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没(méi)有(yǒu)造(zào)成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终还是(shì)落到(dào)租(zū)金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级市(shì)场价格(gé)出(chū)现(xiàn)回落。在随(suí)后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事(shì)项进行(xíng)了(le)解释说明，市(shì)场信心得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格(gé)表现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又(yòu)迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突然确(què)实(shí)始料未(wèi)及，在(zài)获(huò)悉(xī)OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技(jì)消息的第一(yī)时间(jiān)即(jí)奔(bēn)赴(fù)现场进行了(le)沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视(shì)，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意(yì)向(xiàng)面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要(yào)一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金(jīn)给了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本着(zhe)对(duì)首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REI分压公式是什么，分压公式是什么意思T已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目(mù)一(yī)季度(dù)末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的(de)空(kōng)置率为(wèi)何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及时修复(fù)后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等方(fāng)面也有一(yī)些(xiē)差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预(yù)算挑选区域(yù)内(nèi)的(de)不同(tóng)物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最(zuì)后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在(zài)开发的储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业(yè)空(kōng)间(jiān)资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这(zhè)次扩(kuò)募是(shì)我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面(miàn)临了一些(xiē)突发情况需要解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能算是(shì)一(yī)个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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