5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此regretted用法及例句，regret的用法和例句(cǐ)同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高(gāo)的(de)是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处(chù)首先在(zài)于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具(jù)名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐregretted用法及例句，regret的用法和例句n)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获(huò)取低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力度（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依(yī)然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的(de)不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显。中特(tè)估(gū)的(de)角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一(yī)思路的(de)话(huà)，或(huò)许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地(dì)去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再(zài)次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张regretted用法及例句，regret的用法和例句宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照(zhào)现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它(tā)的(de)基本(běn)面不断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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