一(yī)线(xiàn)城(chéng)市，也不端着(zhe)了。

　　昨天，深(shēn)圳取消二手房指(zhǐ)导价的消息在(zài)房产圈(quān)刷屏了。

　　这条消息(xī)为什么这么重(zhòng)要？首先二手房(fáng)指导价被称为“核弹级”政(zhèng)策，其次(cì)深圳几(jǐ)乎(hū)是最后一个还在(zài)“认真”实施(shī)这(zhè)条政策(cè)的(de)城市，最后深圳是(shì)房价前三的核心(xīn)城市。所以，深圳的一举一动都具有风向标(biāo)意义。

　　有分析(xī)人(rén)士(shì)指出(chū)，深圳二(èr)手房指导价如果取(qǔ)消，首先有利于深圳(zhèn)二手房回暖(nuǎn)，然(rán)后(hòu)二手(shǒu)房回暖(nuǎn)有利于深(shēn)圳楼市(shì)总体回暖，最后(hòu)深圳(zhèn)楼市(shì)回暖有利(lì)于全国楼(lóu)市回暖....

　　看吧(ba)，这(zhè)妥(tuǒ)妥的“蝴蝶(dié)效(xiào)应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手房指(zhǐ)导价”正式(shì)结束(shù)。传言(yán)称：二手房贷款不(bù)按官方参考价(jià)（指导价(jià)），银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准(zhǔn)。

　　目前没有看到官(guān)方文件。据证(zhèng)券时报(bào)21日消息(xī)，目前(qián)深圳多家大行表示“尚未接(jiē)到正式通知，目前仍按(àn)参考价办理按揭”。所以还需要持续的(de)关(guān)注(zhù)。

　　易(yì)居研究院研(yán)究总监严跃(yuè)进认为，本次政(zhèng)策(cè)大概率为真，更多体现为银(yín)行贷款等领域按照新的(de)规则进行(xíng)，但不(bù)会出台正式文件。

　　有时候，有些事情，是不用发(fā)文件的。毕(bì)竟可以“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼市二手房指导价横(héng)空出世。当时，深圳一口(kǒu)气(qì)公布了全市(shì)3595个小(xiǎo)区的(de)参考价(jià)，很(hěn)多南山、福田、宝(bǎo)安中心区的(de)高价盘(pán)，直接按照当(dāng)时的(de)市场价打(dǎ)了5折、6折来(lái)“指导”，银行只(zhǐ)能按照指导价来计算首付、发放(fàng)贷款(kuǎn)。

　　当时大家还不觉(jué)得厉害(hài)，但经历了这两年(nián)的痛苦，才深(shēn)知(zhī)为啥叫(jiào)做——“核弹(dàn)级”。

　　举个例子，市场价1000万(wàn)的房子(zi)，如果(guǒ)不“指导”，可(kě)以首付3成即(jí)300万；如(rú)果(guǒ)指导价打七折(zhé)即700万，那(nà)么首付3成(chéng)21cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式0万(wàn)，加上需要(yào)全款支(zhī)付的部分，实际首付去到了510万，相当于首(shǒu)付5成(chéng)了（多给210万首付）。这(zhè)直(zhí)接让大批量买家，失去(qù)了购房能(néng)力，相当于强势“降(jiàng)杠杆(gān)”。

　　自深圳推(tuī)行二手房参(cān)考价以后，东莞、宁(níng)波、成都(dōu)、三亚、西安(ān)、合(hé)肥、广州等10多(duō)个(gè)城市陆续跟进。事实也确实证明了，这条政(zhèng)策(cè)的“核弹”级别。

　　到了2021年10月(yuè)，根(gēn)据安(ān)居客(kè)的统计，实施二(èr)手房指导价(jià)的(de)10个城(chéng)市，有8个(gè)挂牌价降了(le)。

　　2022年(nián)受到(dào)疫情的(de)影响，二手(shǒu)房更是(shì)惨不忍(rěn)睹。以2022年12月数据为例，全国(guó)70个大中城市房价只(zhǐ)有(yǒu)6个同比上涨(zhǎng)，其他的泥沙俱(jù)下。

　　2

　　深圳，有人(rén)付(fù)出了(le)沉重代价

　　据深圳乐(lè)有家研究中心数据显示：成(chéng)交(jiāo)量上，二(èr)手(shǒu)房指导价出台当年，深圳二手住(zhù)宅成交量(liàng)同比下(xià)滑57％。2022年继续(xù)腰斩，成交(jiāo)量同比下(xià)滑47％，全年成交量(liàng)仅2.2万套(tào)，创(chuàng)近(jìn)二十年(nián)最(zuì)低记录，相(xiāng)较2020市场高峰缩(suō)水近八成(chéng)。

　　价格方面，与二(èr)手房指导价发(fā)布当(dāng)月相比，如(rú)今二手房挂(guà)牌价低于及(jí)接近参考(kǎo)价的房源(yuán)占比大幅增(zēng)加。2023年一季度，深圳各区二(èr)手房成交TOP10小区中，过(guò)半成(chéng)交价低于参(cān)考价。

　　只有真实经历其中的(de)人(rén)，才能(néng)深切(qiè)的感知其威(wēi)力(lì)。

　　深(shēn)圳房东，斩仓(cāng)的新闻不(bù)绝于耳。

　　据说一位码农三(sān)年前高杠杆买了2套华润(rùn)城(chéng)，月供12万，最终亏(kuī)损1000万破产。据(jù)媒体(tǐ)推测，如(rú)果案(àn)例属实，买家的(de)实际购房成本高达20万(wàn)/平，目前价(jià)格跌至(zhì)14万/平，叠加这(zhè)三(sān)年的房贷和持(chí)有成本，差不(bù)多亏损超千万。

　　深圳一大批人这两年感受到了太多“心酸”。二手房成交量创下(xià)多年新低(dī)，学区房神话不再，房产中介的日子难过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼(lóu)市的基调(diào)下，2022年以来，实施了二手房指导(dǎo)价(jià)的(de)城市陆陆(lù)续续低(dī)调退出(chū)，目前只有深圳(zhèn)还是最后的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风向标”意义明显(xiǎn)

　　最近(jìn)一线城市也不(bù)端(duān)着了。

　　近日(rì)，北京在房山区试点多子女家庭和职住平(píng)衡(héng)家庭购(gòu)房支持政策。上海也考虑予以(yǐ)多(duō)孩家庭在新房计分制度政策上的(de)支持(chí)。

　　从最新公布的3月份70个大中城(chéng)市商品住宅销售价格变动情况来看，广州、深(shēn)圳(zhèn)的新房(fáng)、二手房价格仍(réng)然(rán)是同比去(qù)年依然是下降的(de)。

　　北(běi)京、上(shàng)海已经同比(bǐ)增长了(le)，其他(tā)二线(xiàn)城市如杭州、成都(dōu)、南京、合(hé)肥等城市价格(gé)都(dōu)是同比上涨的。

　　广州、深圳能不(bù)急吗(ma)？

　　事实上，上面可能(néng)更急(jí)。3月份，两部(bù)门联合(hé)发文，全面推动二手房“带押(yā)过户(hù)”全(quán)国实施，这是一条被(bèi)广(guǎng)泛好评的新(xīn)政。对于激活(huó)二手房交易，具(jù)有定海神针般的(de)作(zuò)用。

　　住建部部长倪虹(hóng)近(jìn)日(rì)更是指(zhǐ)出：建(jiàn)筑业、房地产企(qǐ)业要发(fā)挥国民经济“顶梁柱(zhù)”“压(yā)舱石”作用。回归到常识，从cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式字(zì)面理(lǐ)解(jiě)一下(xià)这(zhè)两(liǎng)个词，意(yì)思就是——顶梁柱如果(guǒ)不(bù)行了，上面不(bù)就塌(tā)了嘛？压舱石如(rú)果压(yā)不(bù)住(zhù)，小船不就(jiù)翻了？

　　也许，今年扶持楼市的政策(cè)，还有一大波正在路上...

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