导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　户(hù)均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在(zài)不足(zú)？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩(shèng)的(de)直(zhí)观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要(yào)进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的住宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供需出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜