OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘(pán)收(shōu)跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大(dà)园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多(duō)重因素(sù)影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还(hái)有(yǒu)一位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园(yuán)区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他(tā)也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租金收(shōu)入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资(zī)产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江(jiāng)光大园项目(mù)出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二(èr)级市场价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管理人就相(xiāng)关(guān)事项进行了(le)解释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了一(yī)定提(tí)振，二级(jí)市场价(jià)格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REI_D是什么意思，_3是什么意思T在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目(mù)的(de)信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化(huà)后(hòu)，项目出租率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了市(shì_D是什么意思，_3是什么意思)场(chǎng)各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，据(jù)悉新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等(děng)产业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化(huà)为(wèi)实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)给了我们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们(men)肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面积在(zài)短(duǎn)期内完(wán)成去化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历(lì)史运(yùn)营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的(de)大租(zū)户退租正好发生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期低(dī)点(diǎn)，目前市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在看(kàn)到(dào)出(chū)租率(lǜ)下滑(huá)情(qíng)况没(méi)有得(dé)到及(jí)时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给(gěi)租户的(de)分隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租(zū)户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预算挑选区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后(hòu)，新老资产的管理人(rén)都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协(xié)同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在(zài)开发(fā)的(de)储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产业空(kōng)间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的(de)第一(yī)步，也是至关重要(yào)的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临(lín)了一些(xiē)突(tū)发情况需要(yào)解(jiě)决(jué)，但是这和(hé)我(wǒ)们(men)在张江科学城(chéng)这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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