文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支(zhī)付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房(fáng)的(de)需求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房(fáng)制(zhì)度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化(huà)的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的(de)比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们(men)的(de)《中国(guó)住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监(jiān)管的(de)具体办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价计(j鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？ì)算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一(yī)般(bān)设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一(yī)定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于房屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金进(jìn)银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同(tóng)时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门(mén)的(de)项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银(yín)行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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