一线城市，也不端着(zhe)了(le)。

　　昨天，深(shēn)圳取消二手(shǒu)房(fáng)指导价的(de)消息在房产圈(quān)刷屏了。

　　这条消息为什(shén)么这么重要？首先(xiān)二(èr)手(shǒu)房指(zhǐ)导价被称为“核(hé)弹级”政策(cè)，其次深圳几乎(hū)是最(zuì)后一个还在“认真”实(shí)施这条政策的(de)城(chéng)市，最后(hòu)深圳是(shì)房价前(qián)三的核心城市。所(suǒ)以，深圳的(de)一举一动都具有风(fēng)向标(biāo)意(yì)义。

　　有分析人士(shì)指(zhǐ)出，深圳二手(shǒu)房指导价如果取消，首先有利于深圳(zhèn)二手(shǒu)房回暖，然后二手房(fáng)回暖有利于深(shēn)圳楼市总体(tǐ)回暖，最后深(shēn)圳(zhèn)楼市回(huí)暖(nuǎn)有利于(yú)全国楼市回暖....

　　看吧，这(zhè)妥(tuǒ)妥的(de)“蝴蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹(dàn)调控”退出(chū)？

　　昨天，深圳疯传“二(èr)手(shǒu)房指(zhǐ)导价”正式结束。传言称：二手房贷款不按官(guān)方参考价（指导价(jià)），银行核定房价以网签备案价和评(píng)估价孰低为准(zhǔn)。

　　自(zì)此，参(cān)考价真正变(biàn)成(chéng)了“参考(kǎo)价”。

　　目前没有看到官方文件。据证券(quàn)时报(bào)21日消息，目(mù)前(qián)深圳多家大行(xíng)表(biǎo)示“尚未接到(dào)正式通知，目前仍按参考价办理按揭”。所以还(hái)需(xū)要持续(xù)的关(guān)注。

　　易居(jū)研究(jiū)院研究总(zǒng)监严(yán)跃进认为，本次政(zhèng)策大概率为真，更多体(tǐ)现为银(yín)行贷款(kuǎn)等领(lǐng)域按(àn)照新的规则(zé)进行，但不会出台正式文(wén)件。

　　有时候，有(yǒu)些事情，是不用(yòng)发文(wén)件的。毕竟可以“窗口(kǒu)指(zhǐ)导”。

　　2021年2月(yuè)8日，深(shēn)圳楼市二手房指导价(jià)横空出世。当时(shí)，深圳一口气公布了全市3595个小区(qū)的参考价，很(hěn)多南山、福田、宝(bǎo)安(ān)中(zhōng)心(xīn)区的高价盘，直接按照当时的市(shì)场价打了5折(zhé)、6折来“指导”，银行只能按照(zhào)指导价来计算首付、发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)。

　　当时大家还不觉得厉害，但经历了(le)这两年的痛苦，才深(shēn)知为啥叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举个(gè)例子，市场价1000万的房子(zi)，如果不“指导”，可以首付3成即300万；如果指导价打七(qī)折即700万，那么首付3成210万，加上需要全款支付的部分，实(shí)际首付去到了510万，相(xiāng)当于首付5成了（多给210万首(shǒu)付）。这直接让大批量(liàng)买家，失去了偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧购房能力，相当(dāng)于强(qiáng)势(shì)“降杠(gāng)杆”。

　　自(zì)深圳推行(xíng)二手房参考(kǎo)价(jià)以后，东(dōng)莞、宁波(bō)、成都、三亚、西安、合肥、广州等10多个城市陆续跟进。事(shì)实也确实证明了，这(zhè)条政策的(de)“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安居客(kè)的(de)统计，实施二手(shǒu)房指导价的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手(shǒu)房更(gèng)是惨不忍睹(dǔ)。以2022年(nián)12月数据(jù)为例，全国70个(gè)大中城市房价只有6个同比上涨，其他(tā)的泥沙俱(jù)下。

　　2

　　深圳(zhèn)，有人(rén)付(fù)出了沉重代价(jià)

　　据深圳乐有(yǒu)家研究中心数(shù)据显(xiǎn)示：成交(jiāo)量上，二手房指导价出台当(dāng)年，深圳二(èr)手住(zhù)宅成(chéng)交量(liàng)同比下滑(huá)57％。2022年继续腰斩，成交量同比下滑47％，全年(nián)成交量仅2.2万套(tào)，创(chuàng)近二十年最(zuì)低记录，相较2020市场高峰(fēng)缩水近八成。

　　价格(gé)方(fāng)面，与(yǔ)二手房指导价发布当月相(xiāng)比，如(rú)今(jīn)二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)价低于(yú)及接近参考价的房源占比大(dà)幅(fú)增加(jiā)。2023年一季度(dù)，深圳各区二(èr)手房成(chéng)交(jiāo)TOP10小区中，过半(bàn)成交(jiāo)价低(dī)于参(cān)考价。

　　只(zhǐ)有(yǒu)真实经历其(qí)中的人，才能深切的感知其威力。

　　深圳房东(dōng)，斩(zhǎn)仓(cāng)的新闻不(bù)绝于耳。

　　据说一位码农三年前高杠杆买了(le)2套华(huá)润城，月供12万，最终亏(kuī)损1000万破产。据(jù)媒体推测，如果案例属实(shí)，买(mǎi)家(jiā)的实际购房成本高(gāo)达(dá)20万(wàn)/平，目(mù)前价格跌至14万/平，叠加(jiā)这三年的房贷和(hé)持有成本，差不多亏损超千万。

　　深圳一(yī)大(dà)批(pī)人这两年感(gǎn)受到了(le)太(tài)多“心酸”。二手房成交(jiāo)量创下(xià)多年新(xīn)低，学区(qū)房神话不(bù)再，房产中介的日子(zi)难过，投资客(kè)挥泪斩仓....

　　在稳楼(lóu)市的基调下，2022年以来(lái)，实施了二手(shǒu)房(fáng)指(zhǐ)导价的城市陆陆续续低调退出(chū)，目前(qián)只有(yǒu)深圳(zhèn)还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显(xiǎn)

　　最(zuì)近(jìn)一(yī)线城(chéng)市也不端着(zhe)了。

　　近日，北(běi)京在房山区试点(diǎn)多(duō)子女家庭和(hé)职住平(píng)衡(héng)家庭(tíng)购房支持政(zhèng)策。上海也考虑予以多(duō)孩家庭在新房计分制度政策上的支(zhī)持(chí)。

　　从最新(xīn)公布的3月(yuè)份(fèn)70个大中城(chéng)市(shì)商品住宅(zhái)销售(shòu)价格(gé)变动(dòng)情况来看，广(guǎng)州、深圳的新房、二手(shǒu)房(fáng)价(jià)格仍然是(shì)同比去年依(yī)然是下(xià)降(jiàng)的。

　　北京、上海已经同比增长(zhǎng)了，其他(tā)二线(xiàn)城市(shì)如杭州、成(chéng)都、南京、合肥等(děng)城(chéng)市价格(gé)都是(shì)同比上涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事(shì)实上，上面可能更急(jí)。3月份(fèn)，两部门联(lián)合(hé)发文，全面推动二手房“带押过(guò)户”全国实施，这是(shì)一条被广泛好评的新(xīn)政。对(duì)于激活二手(shǒu)房交易(yì)，具有定海神针般(bān)的作用(yòng)。

　　住建(jiàn)部部长倪(ní)虹近日更是指(zhǐ)出：建(jiàn)筑业、房(fáng)地产企业(yè)要发(fā)挥国民(mín)经济“顶梁柱”“压舱石”作用(yòng)。回归到常识，从字面理解一下这(zhè)两个词(cí)，意思就是——顶梁(liáng)柱(zhù)如果不行了，上(shàng)面不就塌了嘛？压(yā)舱(cāng)石如果压不住，小船不(bù)就翻了？

　　也(yě)许，今年扶持(chí)楼市的政策，还(hái)有一大(dà)波(bō)正在路上(shàng)...

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