文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱(qi两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音án)谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的(de)重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和(hé)多(duō)年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己(jǐ)的(de)房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销售模(mó)式(shì)成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面(miàn)临(lín)住房(fáng)需求(qiú)大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的(de)是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面(miàn)积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地(dì)经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中(两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音zhōng)国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有关(guān)的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项目的(de)建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收合格(gé)并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期(qī)进度(dù)支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部(bù)规范期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门(mén)项目(mù)资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一(yī)的选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产到了(le)政策(cè)出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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